Актуальним є вирішення проблеми розрахунку сукупного зносу об'єкта нерухомості, а особливо зовнішнього зносу, як мало дослідженого і описаного у наукових публікаціях. Недоліком існуючих методів (окрім методу парних порівнянь) визначення зовнішнього зносу є необхідність накопичення оцінювачем великої кількості даних продажу або оренди аналогічних об'єктів нерухомості, що за сучасних ринкових умов України досить складно здійснити. Запропоновано методи дослідження зовнішнього зносу спеціалізованої нерухомості, які вимагають меншого об'єму таких даних [МСО, 2017; НСО-1, 2003; НСО-2, 2004]. В оцінці нерухомості знос розглядається як важливий чинник для визначення вартості будівель і споруд витратним підходом і визначається як втрата корисності, а отже і вартості за будь-яких причин [Kharryson, 1994; Ekkert, 1997]. У цьому випадку предметом дослідження і аналізу є потенційний валовий дохід від здачі в оренду нерухомості; втрати від недоотримання орендних платежів; можливість отримання додаткового прибутку та операційні витрати, тобто чистий операційний дохід. В цьому випадку вони повинні слугуватити ринковим доказом рівня дохідності оцінюваної нерухомості. Сьогодні величина зовнішнього зносу спеціалізованої нерухомості визначається із використанням великої кількості ринкових даних. Загалом ринкове зіставлення є ключовим для визначення ступеню сукупного знецінення існуючих поліпшень в порівнянні з новими. За суттю, сукупне знецінення є різницею між вартістю заміщення або відновною вартістю і ринковою вартістю поліпшень, а залишкова вартість заміщення земельних поліпшень - це різниця між ціною продажу нерухомості і ринковою вартістю землі. Виконано дослідження, пов'язані з розробленням нових методів оцінки зовнішнього зносу спеціалізованої нерухомості. Доведено, що з метою вдосконалення методології оцінки нерухомості та визначення зовнішнього зносу необхідно використовувати нові методи, які нададуть можливість оцінювачам уникнути суб'єктивності у розрахунках і відповідно "юридичної вразливості" отриманих результатів. Наукова новизна. Існуючі методи щодо оцінки зовнішнього зносу не завжди відповідають сучасним вимогам ринку нерухомості і необхідно розробляти нові методи, які матимуть переваги над методами, що широко застосовуються на практиці. Впроваджені нові методи розрахунку зовнішнього зносу спеціалізованої нерухомості є важливими для вдосконалення методології оцінки для сучасного ринку нерухомості України. Практична значущість. Виконано практичну реалізацію теоретичних розробок. Дослідження надають можливість отримати математичні залежності для встановлення коректних і обгрунтованих коефіцієнтів зовнішнього зносу на об'єкти спеціалізованої нерухомості. Результати дослідження доцільно застосувати для визначення зовнішнього зносу спеціалізованої нерухомості з метою розрахунку залишкової вартості заміщення або залишкової вартості з подальшим розрахунком її ринкової вартості [Губар, 2014, Перович, Губар, 2016].

  Повний текст PDF - 143.82 Kb    Зміст випуску     Цитування публікації

  Якщо, ви не знайшли інформацію про автора(ів) публікації, маєте бажання виправити або відобразити більш докладну інформацію про науковців України запрошуємо заповнити "Анкету науковця"