Проаналізовано й узагальнено нормативно-правові підходи та практику формування прибудинкових територій цілісних майнових комплексів. Показано, що їх формування є необхідною та вагомою частиною реформи житлово-комунального господарства, земельної та соціально-економічної реформ. Визначено основні принципи формування цілісних житлових комплексів об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), а також їх склад і структуру. Розроблено методичні засади формування житлових комплексів як об'єктів реєстрації. Удосконалено методику визначення прибудинкових територій у разі формування ОСББ. Введено поняття "прибудинкова частка одиниці нерухомості", яка є складовою частиною власності одиниці нерухомості власника ОСББ. Створено ієрархічну модель системи впливу факторів на формування концептуальних підходів до встановлення прибудинкових територій житлових кварталів. Запропоновано принципи для розвитку реєстрації цілісних майнових комплексів ОСББ. Запропоновано структурну та функціональну моделі геоінформаційних систем, бази геопросторових даних, реалізація яких забезпечить високий рівень автоматизації, ефективність, якість і оперативність технічної документації проектів формування прибудинкових територій цілісних житлових комплексів.

  Скачати повний текст

Розроблено науково-методичне та практичне забезпечення управління проектами реформування житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) та об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) для їх подальшого розвитку та ліквідації системної кризи. Вперше розроблено специфічну дворівневу керовану організаційно-технічну систему Базовий проект - монопроекти для управління проектами реформування та розвитку ЖБК та ОСББ, що знижує витрати та прискорює їх реалізацію. Створено модель даної системи з двома рівнями управління: на першому рівні - базовим проектом, на другому - монопроектами реформування та розвитку ЖБК та ОСББ. Встановлено критерії оцінки компетентності та знань проектних менеджерів і керівників ЖБК, ОСББ, необхідні для ефективного управління проектами реформування та розвитку даних структур. Удосконалено структурні моделі проектів реформування та розвитку ЖБК та ОСББ, розроблено підпроекти формування їх соціальних і технічних підсистем. Створено модель системи аналізу реалізованості монопроектів реформування конкретних ЖБК, ОСББ. Запропоновано методику моніторингу стану технічних підсистем ЖБК, ОСББ та інформаційні технології управління їх соціальними та технічними підсистемами.

  Скачати повний текст

У дисертаційній роботі обґрунтований новий підхід до дослідження ОСББ, пов'язаний з аналізом системно-муніципальної природи даного інституту,дослідженням ОСББ як механізму безпосереднього здійснення населенням функцій місцевого самоврядування. На основі комплексного аналізу питань, які вирішуються ОСББ у сфері ЖКГ доведено, що ОСББ є частиною системи місцевого самоврядування відносно яких повинен застосовуватися інструментарій публічного управління та адміністрування. Через застосування багатофакторного підходу визначені основні механізми функціонування ОСББ в Україні, що забезпечило формування оптимальної організаційної моделі обслуговування житла на основі самоорганізації його власників. Із застосуванням системної методології визначені механізми, інструменти та форми взаємовідносин поміж ОСББ та іншими суб'єктами системи місцевого самоврядування.У роботі з'ясовані змістовні характеристики ОСББ та інші форми обслуговування житла на основі самоорганізації мешканців, а також здійснена загальна характеристика державної житлової, комунальної політики та змісту проведення реформи ЖКГ. Поглиблене розуміння статусу ОСН у порівнянні з ОСББ з метою унеможливлення змішування двох інституцій. Надана характеристика організаційних механізмів самоорганізації жителів у сфері ЖГХ, у тому числі ЖБК, громадських інспекторів у сфері благоустрою тощо. Дослідження параметрів оптимальної моделі обслуговування житлового фонду на основі ОСББ, дозволило визначити конкретні пропозиції щодо вдосконалення чинного законодавства та відповідних механізмів управління.Ключові слова: державна житлово-комунальна політика, житлово-комунальне господарство, об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, самоорганізація жителів, місцеве самоврядування, органи самоорганізації населення.^UIn the thesis it is established that the system of local self-government is a set ofinteracting and interrelated parts, subsystems, elements that form a single integral social formation, which has special system integrative qualities and self-control. The components of the system of local self-government include: elements, ties, relationships, structure. The solution of issues of local importance connects all elements of local self-government into a single whole. It has been established that housing and communal services, the proper maintenance of houses and adjoining territory, provision of basic services for electricity, water, heating and wastewater are of local importance (as an ontological basis for the functioning of local self-government in Ukraine). Analysis of the functions of the condominium associations has shown that the solution of a number of issues of local importance is of their responsibility. As a result, the condominiumssolve some of the issues of local importance, and are included into the system of public authority through the institution of local self-government as a part of it.It is revealed that public authority is a form of embodiment, implementation and protection of the interests of a particular social community. The social structure of society is hierarchical and has the communities of national, regional, and local levels. It implies the necessity of forming (at the specified levels) an appropriate structure of public governance. It is proved that within the condominium (as multi-apartment building) a community of co-owners and co-residents is formed that has its own social identity, its own common interests, it forms common entities, develops various mechanisms of self-organization, etc. Under the conditions of the development of the public governance system the necessity to form a system of domination at the level of the multi-apartment building, one of the forms of which is a condominium.It is determined that the mechanism of the condominium functioning is based: on the combination of elements of direct and representative democracy; on the distribution of power, which is characteristic of any mechanism of public administration. General meetings and polls of residents are a factor in the development of direct democracy in the activity of condominiums, which is more intensive in this institute than in higher levels of governance (local government, public administration). The meeting of representatives is a manifestation of the representative form of democracy at the level of condominiums. The executive mechanism of the condominium is embodied, first by the board and chairman of the board, and, second by the control board and the audit committee. The common interests of several condominiums can be solved through the associations of condominiums. The institutional model of condominiums, mechanisms and tools of this model functioning, in addition, allow characterizing it as a public model by its nature.The analysis made it possible to conclude that in the institutional mechanism of the functioning of condominiums there is a large number of forms and directions of cooperation between local governments with condominiums, which are divided into economic and noneconomic ones. The economic forms are in the financial support of the condominium associations by local self-government bodies in the capital repair of multi-apartment buildings, the provision of tax privileges and subsidies, and the involvement of condominiums in various types of financial contests. Non-economic forms include the provision of organizational, methodological, and consultative assistance to condominium associations on the part of local self-government bodies, personnel training of condominiums, delegation of powers to condominiums, involvement of condominiums' representatives into decision-making processes of local self-government bodies, etc.Кey words: housing and communal policy, housing and communal services, association of co-owners of condominiums, self-organization of inhabitants, local self-government, boards of self-organization of population.

Дисертаційну роботу присвячено вирішенню науково-прикладного завдання обґрунтування методико-прикладного підходу до оцінки та вибору стратегії інституційно-орієнтованої диверсифікації діяльності будівельних підприємств. Цільовим спрямуванням дослідження є адаптація концептуально-методичних засад та прикладного інстументірю вибору раціоналньих варіантів стратегії диверсифікації діяльності будівельних підприємств в умовах мікросередовища проектів, що реалізуються для підвищення рівня енергетичної безпеки у складі державних та муніціпальних програм. У складі компонент інструментарію диверсифікації обґрунтовано математичні алгоритми оцінки та ранжування енергоефективних проєктів із комплексної або часткової термомодернізації житлових будинків ОСББ із максимізацією комплексного ефекту від їх реалізації відповідно до встановлених пріоритетів. Запропоновані підходи дозволяють автоматизувати досить складний та кропіткий процес здійснення відбору таких складних об'єктів у процесі диверсифікації діяльності будівельних підприємств у сферу підвищення енергоефективності сектору житлових будівель.^UThe dissertation is devoted to the solution of the scientific-applied problem of substantiation of the methodical-applied approach of estimation and choice of strategy of institutionally-oriented diversification of activity of the building enterprises. The aim of the study, which distinguishes its importance for science, is to adapt the conceptual and methodological principles and tools to choose rational options for diversification strategy - the conditions of construction companies in the micro-environment of projects implemented to increase energy security in state and municipal programs. The components of the diversification toolkit include mathematical algorithms for evaluating and ranking energy efficient projects for complex or partial thermal modernization of condominiums with maximizing the complex effect of their implementation in accordance with established priorities, to automate the implementation of complex activities of construction companies in the field of energy efficiency of the residential sector.

Дисертація на здобуття ступеня доктора філософії за спеціальністю 081 «Право». – Національний університет «Одеська юридична академія», Одеса, 2022.Дисертація є першим в українській правовій науці дослідженням, в якому проведено комплексне дослідження цивільно-правових відносин, які виникають у сфері управління та обслуговування ОСББ. На підставі проведеного дослідження зазначено, що відносини, які виникають за участю ОСББ є переважно приватноправовими відносинами. Враховуючи суб’єктний склад, зміст, предмет таких правовідносин запропоновано їх поділ на категорії за різними критеріями. В першу чергу запропоновано їх розподілити на внутрішні та зовнішні. До внутрішніх віднесено правовідносини, які виникають: між співвласниками щодо створення ОСББ, визначення моделі управління ОСББ, щодо користування та розпорядження спільним майном співвласників у об’єднанні. Такі відносини можуть бути в свою чергу поділені на дві категорії – щодо створення ОСББ та щодо управління ОСББ. Відмінність полягає в тому, що в першому випадку ОСББ як самостійний суб’єкт правовідносин відсутній, основним учасником таких відносин виступають суб’єкти права власності на житлові та нежитлові приміщення в будинках, тоді як в другій категорії внутрішніх правовідносин ОСББ виступає їх самостійним учасником. Обґрунтовано, що відносини, які виникають у сфері управління багатоквартирними будинками, зокрема й через утворення ОСББ, мають публічно-правову та приватноправову природу. Публічно-правові відносини виникають щодо управління та реалізації державної політики у житлово-комунальній сфері, соціальної політики, надання пільг та субсидій на оплату житлово-комунальних послуг, правового та організаційного забезпечення діяльності багатоквартирних будинків, ОСББ, управителів тощо. Цивільно-правові відносини, які виникають у сфері управління багатоквартирним будинком через створення ОСББ, поділяються на дві групи: організаційні правовідносини щодо створення ОСББ; цивільні правовідносини щодо діяльності, управління та обслуговування ОСББ. Цивільно-правові відносини за участю ОСББ є: майнові та немайнові (подібні до корпоративних відносин щодо реалізації прав співвласників); організаційні (до яких віднесено й відносини з управління ОСББ); договірні, охоронні.Цивільні організаційні та процедурні правовідносини, слід зазначити, що вони попри свої відмінності мають певну взаємну послідовність у виникненні, що проявляється зокрема й у сфері створення та діяльності ОСББ. Реалізуючи право на створення ОСББ, власники житлових та нежитлових приміщень на етапі прийняття й обговорення рішення щодо створення ОСББ, визначення уповноважених осіб, які будуть вчиняти дії щодо створення та реєстрації ОСББ, виступають суб’єктами організаційних відносин. Разом з тим Закон України № 2866-III передбачає чіткі правила створення ОСББ, а дотримання встановленої процедури є обов’язковою умовою визнання дій законними та такими, що породжують відповідні правові наслідки у вигляді виникнення нового суб’єкта права. Недотримання процедур є підставою для чисельних спорів про визнання незаконними дій щодо створення ОСББ.Разом з тим, як свідчить аналіз судової практики, попри наявність встановленої процедури створення ОСББ, визначення основних засад його діяльності, учасниками відносин, які виникають у зазначеній сфері допускаються чисельні порушення, що обумовлює виникнення цивільних охоронних правовідносин.^UDissertation for the degree of Doctor of Philosophy in specialty 081 "Law". - National University "Odessa Law Academy", Odessa, 2022.The dissertation is the first in Ukrainian legal science comprehensive research into civil legal relations that arise in the sphere of management and maintenance of apartment building co-owners association (hereinafter – condominium).The study established that the relationships that arise with regard to condominiums are mostly of private law character. It has been proposed to categorize them according to different criteria taking into account the subjective composition, content, and subject of such legal relations. It has been primarily proposed to divide them into internal and external. The internal legal relations are the ones that arise: between/among the co-owners as to establishment of a condominium, determination of the management model thereof, and the use and disposal of co-owners’ joint property in this association. Such relations can in turn be divided into two further categories: those dealing with the creation of a condominium and the management thereof. The difference is that in the former case there is not a condominium as an independent subject of legal relations, the main parties to such relations are the subjects of ownership rights on residential and non-residential premises in houses, whereas in the latter category of internal legal relations condominiums act as independent participants.It has been substantiated that the relations that emerge in the field of apartment building management, in particular due to the formation of condominiums, have a public and private law nature. Public legal relations arise with regard to the management and implementation of state policy in housing and communal services, social policy, benefits and subsidies for housing and communal services, legal and organizational support for apartment buildings, condominiums, managers etc. Civil legal relations that arise in the sphere of apartment building management due to the creation of condominiums can be divided into two groups: organizational legal relations dealing with the establishment of condominiums; civil legal relations regarding the activity, management and maintenance of condominiums. Civil legal relations with regard to condominiums include: property and non-property relations (similar to corporate ones aimed at implementation of the rights of co-owners); organizational relations (which include those dealing with the management of condominiums); contractual, and securityrelations.

Дисертаційну роботу присвячено поглибленню науково-методичних основ, розробці теоретико-методологічного забезпечення та практичних рекомендацій щодо формування організаційно-економічного механізму розвитку житлового фонду. У роботі розкрито сутність та особливості розвитку житлового фонду. Узагальнення наявних підходів показало, що під житловим фондом розуміють сукупність житла (житловий будинок, прибудова до житлового будинку, квартира, котедж, кімнати в багатосімейних квартирах) на території України та її адміністративно-територіальних одиниць. Систематизовано класифікаційні ознаки житлового фонду.Розвинено зміст поняття «критична інфраструктура» як сукупності об’єктів, систем, мереж, послуг, які є стратегічно важливими для економіки та безпеки країни, суспільства, населення і пошкодження, знищення або порушення діяльності яких може завдати шкоди життєво важливим інтересам України, що на відміну від наявних підходів враховує питання захисту національних інтересів. Запропоновано класифікацію об’єктів критичної інфраструктури за виділеними класифікаційними ознаками.Організаційно-економічний механізм розвитку житлового фонду визначено як систему, що включає організаційні, економічні та особистісні складові, спрямовані на ефективне функціонування житлового фонду. Визначено мету формування організаційно-економічного механізму розвитку житлового фонду, систематизовано основні елементи формування організаційно-економічного механізму розвитку житлового фонду. Розроблено етапи формування організаційно-економічного механізму розвитку житлового фонду. Досліджено складові фінансового забезпечення розвитку житлового фонду. Виявлено, що кращі умови фінансового забезпечення мають ті житлові будинки, у яких створені ОСББ, оскільки в такому випадку створюється ремонтний фонд. Сформовано етапи впровадження організаційно-економічного механізму. Здійснено аналіз сучасного стану житлового фонду України та його критичної інфраструктури. Сучасні проблеми житлово-комунальної інфраструктури в більшості міст пов’язані з невирішеними протягом багатьох років таких важливих питань, як необхідність своєчасного проведення капітального та поточного ремонтів у житловому фонді та належною експлуатацією та технічним обслуговуванням жилих будинків і прибудинкової території. Несвоєчасне проведення капітальних та поточних ремонтів житлового фонду часто пов’язано з відсутністю джерел покриття витрат. Створення ОСББ допомагає вирішувати питання знаходження ресурсів для проведення капітальних та поточних ремонтів та збільшує відповідальність мешканців багатоквартирних будинків за утримання в належному стані спільного майна та прибудинкової території. Проаналізовано світовий довід управління розвитком житлового фонду. Запропоновано ефективні інструменти інтернет-маркетингу для формування рекламної кампанії керівної компанії з управління багатоквартирним будинком. Для колективних споживачів запропоновано налаштувати рекламу послуг через пошуковий запит. Для індивідуальних користувачів рекомендовано налаштувати таргетовану рекламу через соціальну мережу Facebook. Практичне значення отриманих результатів дослідження полягає в тому, що теоретичні та методологічні розробки щодо функціонування та оцінювання ефективності організаційно-економічного механізму розвитку житлового фонду доведені до рівня теоретико-методичних та науково-практичних рекомендацій. Наукові результати, висновки та рекомендації проведеного дослідження впроваджено на регіональному рівні та на рівні підприємств.Оцінювання критичної інфраструктури житлових будинків пропонується здійснювати за допомогою математичної моделі, яка дозволяє визначити показник стану критичної інфраструктури. Ця модель базується на показнику бажаності Харрінгтона. Запропоновано використати дев’ять факторів впливу, які повною мірою враховують характеристики стану критичної інфраструктури. Використання математичної моделі на базі теорії нечіткої логіки дозволяє визначити показник інвестиційної привабливості заходів із модернізації та відновлення житлового фонду. Вказана модель дозволяє поєднати в собі кількісні і якісні фактори впливу й надати інтелектуальну підтримку при прийнятті рішень з вибору першочергових заходів із розвитку житлового фонду. Результатом реалізації удосконаленого організаційно-економічного механізму є підвищення надійності функціонування будинку загалом та його окремих систем, зокрема критичних. Зменшення кількості коштів, що витрачаються мешканцями на підтримання життєдіяльності свого будинку – зменшення витрат на опалення, гаряче водопостачання, холодне водопостачання, електропостачання, зв’язок, освітлення тощо. Удосконалений ОЕМ передбачає врахування факторів внутрішнього і зовнішнього середовища, двоетапне моделювання, систему моніторингу за впровадженням положень механізму, підходи щодо вибору структури інвестиційного капіталу.^UThe dissertation is dedicated to the deepening of the scientific and methodological foundations, the development of theoretical and methodological support, and practical recommendations for the formation and evaluation of the effectiveness of the organizational-economic mechanism for the development of the housing stock. The work elucidates the essence and peculiarities of the housing stock’s development. The consolidation of existing approaches revealed that the housing stock encompasses the entirety of residential spaces (dwelling houses, extensions to dwelling houses, apartments, cottages, rooms in multi-family apartments) within the territory of Ukraine and its administrative-territorial units. Classificatory features of the housing stock have been systematized. The concept of «critical infrastructure» content has been developed as a combination of objects, systems, networks, and services that are strategically important for the economy and security of the country, society, and population. Damage, destruction, or disruption of their operation can harm the vital interests of Ukraine, which, unlike existing approaches, takes into account issues of safeguarding national interests. A classification of critical infrastructure objects based on the identified classification features has been proposed. The organizational-economic mechanism for the development of the housing stock is defined as a set of economic, organizational, motivational methods and approaches aimed at the efficient utilization and maintenance of the housing stock, ensuring the safety and comfort of citizens’ living conditions. The purpose of forming the organizational-economic mechanism for the development of the housing stock has been identified, and the main elements of its formation have been systematized. Stages for the establishment of this mechanism have been developed, and an investigation into the components of financial support for the housing stock’s development has been conducted. It was revealed that housing buildings where condominium associations (OSBB) are established have better financial support conditions due to the creation of a repair fund. Additionally, stages for the implementation of the organizational-economic mechanism have been formulated. An analysis of the current state of Ukraine’s housing stock and its critical infrastructure has been carried out. Contemporary issues within the housing and communal infrastructure in most cities are linked to unresolved matters, such as the need for timely capital and current repairs in residential buildings and proper maintenance and technical servicing of residential premises and adjacent territories. Untimely repairs of the housing stock are often associated with a lack of financial resources. The establishment of OSBBs helps address resource allocation for repairs and increases the responsibility of residents of multi-apartment buildings for maintaining communal property and adjacent territories in proper condition. The worldwide management of housing stock development has been analyzed. Effective internet marketing tools have been proposed for the formation of an advertising campaign for a property management company overseeing multi-apartment buildings. For collective consumers, advertising services through search queries have been suggested, while targeted advertising through the social network Facebook is recommended for individual users. The practical significance of the obtained research results lies in the theoretical and methodological developments concerning the functioning and evaluation of the effectiveness of the organizational-economic mechanism for housing stock development, reaching the level of theoretical-methodological and scientific-practical recommendations. The scientific results, conclusions, and recommendations from the conducted research have been implemented at the regional level and within enterprises. In Ukraine, a significant number of residential buildings require restoration and modernization. Moral and physical deterioration, damages, and destruction due to military actions have led to significant deterioration, destruction, and damages to residential buildings. To improve the situation, the implementation of provisions within the organizational-economic mechanism for housing stock development is necessary. Existing mechanisms fail to consider the critical infrastructure status of residential buildings, thereby inadequately accounting for all factors influencing the housing development process. Assessment of the critical infrastructure of residential buildings is proposed to be conducted using a mathematical model that determines the critical infrastructure’s condition index. This model is based on the desirability indicator by Harrington. The proposal involves utilizing nine influencing factors that comprehensively consider critical infrastructure characteristics.